הצעת תיקון חוק מיסוי מקרקעין (ב'): אופציה, חילוף ופינוי-בינוי - 

מוצע, שהטבות המס של דחיית יום המכירה ומתן הפטור ממס בגין פינוי-בינוי, יינתנו רק אם יימכרו כל הזכויות שיש למוכר במתחם

בהמשך למאמרנו הקודם בנושא תיקון סעיפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), נמשיך ונביא - ברשימה זו - מקבץ נוסף של התיקונים המוצעים בהצעת החוק לתיקון חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשס"ד-2003 (להלן: "הצעת החוק"), על-ידי נציגי משרד האוצר, בהמשך לרפורמה במיסוי מקרקעין, והשפעות התיקונים כאמור על הליכי מיסוי המקרקעין - באם יאושרו - מעתה ואילך.
מכירת אופציה במקרקעין - סעיף 49י לחוק קובע את הסדרי המיסוי במכירת אופציה במקרקעין. הצעת החוק מבהירה, כי ההטבות לפי סעיף זה יינתנו רק לאופציה סחירה. זאת ועוד, מוצע לתקן את סעיף קטן (ג), העוסק במס מכירה במכירת אופציה במקרקעין, ולקבוע שמס המכירה יוטל רק על סך התמורות שקיבל בעל הזכות, בשל מכירת האופציה ובשל מימושה.

מקור התיקון בטענה, לפיה ההסדר הנוכחי בחישוב מס מכירה עת מכירת אופציה במקרקעין מטיל על בעל הזכות במקרקעין מס בגין תמורה שכלל לא התקבלה על-ידו. מבחינה זו, מנוגדת ההוראה הנוכחית בחוק לכללי יסוד בדיני מיסים ואף להוראת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, האוסרת על פגיעה בקניינו של אדם.

נזכיר, כי לעניין מכירת אופציה במקרקעין, מוצע להאריך את תחולת הוראת השעה עד ליום 31 בדצמבר 2005.

חילוף זכויות במקרקעין - סעיף 49יא לחוק קובע, כי בהתקיים התנאים הקבועים בסעיף, חילוף זכויות במקרקעין (שחלוף) יהא פטור ממס. למעשה, המדובר בדחיית מס בלבד, מאחר ולגבי הנכס הנרכש יחולו יום הרכישה ושווי הרכישה שחלו לגבי הנכס הנמכר, ולכן כאשר יימכר בעתיד הנכס הנרכש לחילוף, ישולם מס על השבח שנצבר בגין שני הנכסים גם יחד. הסעיף, בנוסחו דהיום, חל על חילוף של מבנה עסקי או של קרקע לבניית מבנה עסקי, כהגדרתו בחוק. במסגרת הצעת החוק, מוצע להרחיב את הגדרת מבנה עסקי גם למבנה שהושכר לגוף שחלות עליו הוראות סעיף 9(2) לפקודת מס הכנסה, הווה אומר: רשות מקומית, מפעל הפיס, קופת גמל ומוסד ציבורי.

בהמשך לתיקון האמור, מוצע לתקן אף את סעיף 49טז לחוק הקובע, כי במכירת זכות חלופית (שנרכשה במסגרת חילוף) לא יינתן פטור ממס, הנחה, הקלה או דחיית מס. מוצע לקבוע, כי במכירת הזכות החלופית יחול פטור ממס אם המכירה היא מכירה למדינה (סעיף 60 לחוק) או למוסד ציבורי (סעיף 61(א) לחוק), אם המכירה היא חלוקת מקרקעין בין בעלים משותפים (סעיף 67), העברה לנאמן (סעיף 69), או הפקעה וחלוקה בשל צו רשות מוסמכת (סעיפים 64 ו-65 לחוק).

תיקון חשוב המוצע בהצעת החוק הוא תיקון, לפיו חילוף בין דירות מגורים לא יחשב כמכירה הפטורה ממס לעניין סעיף 49ב(1) לחוק, ועל כן לא יפגע בזכאות המוכר לקבלת פטור נוסף במכירת דירת מגורים כל ארבע שנים.

כמו הוראת השעה בעניין אופציה במקרקעין, כך גם לעניין חילוף זכויות, מוצע להאריך את התחולה עד ליום 31 בדצמבר 2005.

פינוי-בינוי - במסגרת הליך פינוי-בינוי מפנה היזם שכונת מגורים (ולעיתים - שכונה הכוללת גם עסקים קטנים) בעלת פוטנציאל בנייה גבוה, המנוצל באופן חלקי בלבד. פינוי הדיירים נעשה תוך מתן פיצוי כחלק מההסכמה עימם. המטרה: ניצול זכויות הבנייה באופן מיטבי והעלאת איכות המגורים בשכונה. סעיף 49כב לחוק מעניק פטור ממס במסגרת הליך פינוי-בינוי, בהתאם להוראות המנויות בסעיף.

מרבית התיקונים המוצעים בפרק העוסק בפינוי-בינוי בחוק הם תיקונים הגדרתיים במקורם, כלהלן:

א. מוצע לקבוע, כי לעניין פינוי-בינוי, יראו כזכות במקרקעין גם זכות דיירות מוגנת בדירת מגורים, הממועטת מהגדרת נכס בפקודת מס הכנסה.

ב. מוצע לתקן את הגדרת "יחידת מגורים" ו"יחידה אחרת" ולקבוע פרק זמן בן שנתיים, שבו עליה לשמש למגורים או לשמש את המחזיק בה, בהתאמה. לעניין הגדרת "יחידת מגורים". יובהר כי תקופת השימוש למגורים צריכה להיות תקופה בת שנתיים רצופות.

ג. מוצע להוסיף הגדרת "מוכר" על פיה יראו מוכר/ת ובת/בן זוגו (למעט בני זוג הגרים דרך קבע בנפרד) וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים - כמוכר אחד לצורך הפרק העוסק בפינוי-בינוי.

ד. הוראות סעיפים 49כ ו-49כב לחוק יתוקנו כך, שהטבות המס של דחיית יום המכירה ומתן הפטור ממס, בגין פינוי-בינוי, יינתנו רק אם יימכרו כל הזכויות שיש למוכר במתחם, זאת, בדומה לקביעה הקיימת לעניין פטור ממס במכירת דירת מגורים.

אפשרות תיקון השומה במקרים מיוחדים - בתיקון המוצע הוסף סעיף 85א לחוק. במטרה לאפשר את מתן הפטור הקבוע בחלק ה2 לפקודה, העוסק בשינוי מבנה ומיזוג, ושהתנאים לו מתקיימים לאחר שחלף מועד ההתיישנות, מוצע לאפשר פתיחת שומה גם לאחר שחלפו ארבע שנים, אם התקיימו הנסיבות לפטור ממס הקבועות בחלק ה2 לפקודת מס הכנסה, לאחר שחלפה התקופה כאמור.